曾传出调控放松又遭否认的北京房山区，正掀起楼市调控波澜。

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4月11日消息显示，北京市住建委官网发布2023年北京市政府工作报告重点任务清单及进展情况，其中提到多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点。

今年1月份，北京市政府曾印发《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中第232条提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施。

关于备受市场关注的“一区一策”表述，据住建委最新披露，该事项一季度的进展情况为：多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

北京楼市调控谨慎探路

作为全国楼市调控最严格的城市，北京在调控上一直保持定力，不轻易出台放松性政策。去年，北京在局部区域、针对特殊人群，出台了影响范围较小的新政，比如通州台湖、马驹桥区域解除双限，以及老人购房特殊支持政策，试点推出昌平、顺义3个全龄友好住宅项目等。

而位于北京市郊的房山区，也是市场频频传言楼市新政的区域。今年2月份，“房山区将解除限购、试点认房不认贷”的消息不胫而走，随后北京市房山区住建委在接受媒体采访时称，该消息并不属实，房山区住建委并未接到解除限购的相关消息。

当时业内人士认为，北京的房地产政策正进入更精细化的阶段，各区结合实际市场情况对调控政策进行完善的可能性加大，但因政策信号意义大，北京出台相关政策调整会相对谨慎，部分市场承压的地区虽会结合市场情况优化调控政策，但政策力度或相对有限。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，北京作为首都城市，购房政策的调整对全国有重要的风向标意义，因此政策一直处于严控状态。本次，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点，释放出积极的市场信号，严控多年的房地产政策有望松动。

陈霄认为，对于具体的政策内容，预计可能会在认房认贷以及多孩家庭首付比例等方面做出调整，比如降低多孩家庭的二套房首付、放宽多孩家庭的购房套数限制等。

此外，报告还提出全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，已有3个部门签回。去年，北京已对该政策实施了试点，但只选择了三个项目定向放松认房认贷，产生的影响有限。“这两项政策通过后，将有效解决北京人口的居住问题，促进住房需求释放，尤其是带动改善性需求释放。”陈霄表示。

实际上，北京房山区被期待出台新政，与其楼市表现密不可分。在过去的2022年，房山区新房成交量几近腰斩。北京市住建委信息显示，房山2022年新房仅网签约3000套，销售金额约105亿元，同比2021年销量下跌近50％，整个区的销售额甚至不及北京一些热门项目的年成交额。

影响几何？

4月8日至9日，中房集团理事长、“中国房地产之父”孟晓苏在论坛上表示，住房改善不仅仅是刚需住房，而是包含着第二套或者第二套以上的住房。房地产就像老黄牛一样拉动着中国经济这辆车一步步往前走。2011年起实行“限购”以来，中国经济出现了明显下滑。房地产的萎缩，也让相关产业受损。

所以，孟晓苏认为， 其他房地产政策都是非核心政策，取消住房消费领域的“限制性政策”，取消限购，才是核心政策，因为限购对房地产影响最大。 限购是在房地产过热时期，要开空调降温。但已经是冬天了，为什么还开着空调降温？

“现在，救市也很滑稽，看似给房地产做着‘人工呼吸’，但掐着房地产脖子的手还没有放开，这样怎么救市？把手放开，不做‘人工呼吸’，它都能慢慢缓过来。”

孟晓苏说得很明确了，房地产限购耽误了经济增长，同时也影响了其他行业的发展。而限购比起其他政策来，对房地产市场最有用的核心政策就是取消限购。

实话实说，对于他说的，限购耽误了经济增长，据资深房地产刘光宇认为这是国家的部署，就是要在高速向高质量发展转变，我承认房地产对经济增长的拉动作用很大，但孟晓苏不要忽略了房地产的负面作用，如今房地产走到这步田地，跟过去的粗放式发展和野蛮生长密不可分，我们也付出了代价。

如果当年房地产不那么疯狂，也就不会有现在这么狼狈，现在就是当年欠下的债。

刘光宇认为，限购只能是权宜之计，是房地产调控中比较暂时的政策，不可能当永远。如果市场发生变化，限购可以退出，事实上，二三四线城市很多都已经基本退出或放松了，唯有一线城市仍然在坚持。

其还认为房住不炒的理念可以不动摇，但限购这事可以考虑，北京房山试点“放松认房认贷”政策正是在探索一区一策的具体实践，或许是对政策的精准优化。

如果调整认房认贷政策，那么其背后释放的信号意义非常重大。

首先，北京试点也就意味着将来会有扩围的可能。

执行了多年的认房认贷政策，总算是有了一个明显的放松。实际上，这个政策调整，也意味着一定程度上的限购放松。

其次，一区一策更有针对性和精准性。

房山区的库存还是比较大的，房价不是太高，亟需这样的松绑政策来消化库存。如果试点后，北京房山的楼市有明显起色，那么全北京推广乃至其他一线城市试点推广也就不在话下了。

最后，如果调整普通住宅标准，也会起到降首付的效果。

众所周知，北京动不动就是豪宅，这对改善人群来说极不友好，因为很多改善人群想置换，结果被普通住宅线挡在了门外，因为可能需要按照豪宅标准首付80%！试点具体细则未出，如果政策优化调整，那么改善这一头将会有大量的释放需求。

生育政策与住房政策有很大关联，多子女家庭一般有更大的住房需求，如果他们但凡有条件相信都会选择改善的。这样就盘活了市场。让有钱人愿意多买房的人先动起来无可厚非。

当然，另一面，我们要把保障房这一块做好做实，让所谓的高端住宅与他们无关，过去我认为是有关的，因为高端住宅涨价，普通房子也会水涨船高，如果把中低收入群体的住房保障落实好，那么房价高不高就真正与他们无关了。

来源：第一财经、光宇吐楼市

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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